Une frontière à 20 % qui divise les communes suisses Depuis l’acceptation de l’initiative sur les résidences secondaires en 2012 et l’entrée en vigueur de la loi fédérale sur les résidences secondaires en 2016, un chiffre occupe une place particulière dans la politique suisse du logement : 20 %. Lorsqu’une commune compte une proportion de résidences secondaires supérieure à ce seuil, elle est soumise aux dispositions restrictives de la loi fédérale sur les résidences secondaires. En principe, elle ne peut alors plus autoriser la construction de nouvelles résidences secondaires. Des exceptions subsistent, notamment pour certains logements destinés à l’hébergement touristique et répondant à des conditions précises, mais la règle générale modifie profondément les possibilités de développement immobilier. Au 31 mars 2026, 331 communes suisses présentent une proportion supérieure à 20 %. Elles se situent principalement dans les régions alpines, mais l’inventaire publié cette année par l’Office fédéral du développement territorial montre que la question est loin de concerner uniquement les grandes stations touristiques. Neuf communes ont nouvellement dépassé le seuil. Parmi elles figurent quatre communes romandes aux profils extrêmement différents : Gléresse dans le canton de Berne, Céligny dans le canton de Genève, Mauraz dans le canton de Vaud et Moutier dans le Jura. Ce simple constat suffit à montrer à quel point la problématique dépasse désormais l’image traditionnelle du chalet de vacances dans une station de montagne. Un chiffre qui n’est pas aussi simple qu’il y paraît La proportion de résidences secondaires n’est pas obtenue en comptant uniquement les appartements de vacances clairement identifiés. Toutes les communes suisses doivent établir chaque année un inventaire de leurs logements. Elles sont tenues de saisir dans le Registre fédéral des bâtiments et des logements les habitations présentes sur leur territoire. Le nombre total de logements et celui des résidences principales servent ensuite à déterminer la proportion de résidences secondaires. La définition juridique est plus large que l’image habituelle de la résidence de vacances : est considérée comme résidence secondaire une habitation qui n’est ni une résidence principale ni assimilée à une résidence principale au sens de la loi. Certains logements vacants peuvent également entrer dans cette catégorie. Cette mécanique statistique explique pourquoi une commune peut apparaître soudainement au-dessus des 20 % sans qu’une vague de constructions de résidences de vacances ait nécessairement eu lieu pendant l’année écoulée. La qualité et l’actualisation des données sont essentielles. L’expérience des dernières années a d’ailleurs montré que certaines communes repassaient sous les 20 % après avoir vérifié et actualisé leur registre. En 2026, huit des neuf communes nouvellement placées au-dessus du seuil font précisément l’objet d’une procédure d’examen de l’ARE. Elles peuvent mettre à jour les informations de leur inventaire avant que leur situation ne soit définitivement arrêtée. Le dépassement constaté en mars constitue donc un signal important, mais il ne faut pas le confondre avec une décision définitive pour chacune d’entre elles. Céligny : la loi des résidences secondaires s’invite aux portes de Genève Le cas de Céligny est particulièrement révélateur du caractère parfois inattendu de cette réglementation. Cette commune genevoise figure dans l’inventaire 2026 parmi celles dont la proportion de résidences secondaires est nouvellement supérieure à 20 %. Elle est actuellement concernée par la procédure d’examen de l’ARE. Son apparition dans cette liste casse l’association presque automatique entre résidences secondaires et grandes destinations alpines. La loi s’applique en effet sur la base de la proportion communale, indépendamment du caractère touristique ou non du territoire. Pour une petite commune, quelques logements peuvent peser proportionnellement beaucoup plus lourd que dans une grande ville disposant de dizaines de milliers d’habitations. L’enjeu est alors autant statistique qu’immobilier. Il faut être capable de déterminer avec précision l’affectation du parc existant, d’actualiser le Registre fédéral des bâtiments et des logements et de distinguer correctement résidences principales, logements assimilés à des résidences principales et résidences secondaires. Si le dépassement est confirmé à l’issue de la procédure fédérale, les nouvelles autorisations devront respecter le régime prévu pour les communes situées au-dessus du seuil. Cela ne signifie pas que toute construction de logements devient impossible. Les résidences principales peuvent naturellement continuer à être construites. En revanche, créer librement une nouvelle habitation destinée à être utilisée comme résidence secondaire n’est en principe plus possible. Mauraz : quand quelques logements peuvent peser lourd Le cas de Mauraz, dans le canton de Vaud, permet de comprendre une autre caractéristique du dispositif : le seuil est proportionnel et non lié à un nombre absolu de résidences secondaires. Une petite commune peut donc changer de catégorie à la suite d’une évolution limitée de son parc ou d’une actualisation de ses données. Mauraz fait partie des communes que l’ARE a identifiées en mars 2026 comme nouvellement situées au-dessus de 20 % et dont la situation est en cours d’examen. Il serait donc prématuré d’affirmer aujourd’hui que son classement est définitivement acquis. Mais son cas illustre parfaitement l’importance de la tenue du registre. Dans une commune de taille réduite, chaque logement dont l’affectation est modifiée, précisée ou corrigée peut avoir davantage d’influence sur le pourcentage global. Cela donne à ce qui pourrait apparaître comme une tâche administrative une véritable portée en matière d’aménagement. Le registre n’est pas seulement un outil statistique : les données qu’il contient contribuent directement à déterminer le régime juridique applicable aux nouvelles constructions. Pour les communes proches du seuil, la connaissance exacte de leur parc de logements devient donc stratégique. Les propriétaires et professionnels de l’immobilier ont eux aussi intérêt à connaître la situation communale avant de développer un projet, car les possibilités d’affectation d’un nouveau logement diffèrent radicalement selon que la commune se trouve d’un côté ou de l’autre de la limite. Moutier : un cas qui montre que le sujet n’est pas seulement touristique Moutier constitue probablement le cas le plus surprenant de la liste romande 2026. La commune jurassienne figure elle aussi parmi les huit collectivités dont l’ARE vérifie actuellement le dépassement du seuil. Son profil urbain et économique est très éloigné de celui des stations touristiques auxquelles la question des résidences secondaires est traditionnellement associée. C’est précisément ce qui rend son cas intéressant. La notion juridique de résidence secondaire ne se limite pas au logement utilisé pour passer ses vacances. La qualification découle de l’utilisation du logement et des catégories prévues par la loi. Cette réalité peut conduire à des situations dans lesquelles la proportion calculée ne reflète pas nécessairement ce que les habitants imaginent spontanément lorsqu’ils entendent parler de « résidences secondaires ». Moutier rappelle ainsi que la question concerne potentiellement toute commune dont la structure du parc immobilier ou les données du registre conduisent à dépasser 20 %. Si ce dépassement est confirmé, les conséquences sur les nouvelles constructions seront les mêmes que pour une commune touristique : les nouveaux logements devront en principe être affectés à la résidence principale, sauf exceptions prévues par la législation. La loi fédérale ne crée pas un régime pour les stations de ski et un autre pour les communes urbaines : elle applique un seuil national. Gléresse : un territoire où la pression sur le logement rencontre celle du paysage Gléresse, ou Ligerz, dans le canton de Berne, complète ce panorama romand. La commune fait elle aussi partie des collectivités nouvellement annoncées au-dessus des 20 % en mars 2026 et soumises à la procédure de vérification. Son inscription dans la liste permet de replacer le débat dans une autre réalité territoriale : celle des communes disposant d’un patrimoine bâti et paysager particulier, où les possibilités de développement sont déjà contraintes. Dans ce type de territoire, la réglementation sur les résidences secondaires vient s’ajouter aux questions classiques de disponibilité foncière, de protection du paysage, de transformation du bâti existant et de maintien d’une population permanente. La finalité de la loi prend alors tout son sens : limiter l’augmentation du nombre de logements qui ne sont pas occupés comme résidences principales et éviter une consommation supplémentaire de territoire pour des habitations utilisées de manière secondaire. Mais là encore, l’inventaire 2026 n’autorise pas encore à tirer des conclusions définitives sur la situation de Gléresse tant que la procédure de vérification n’est pas terminée. Pleigne : le mouvement peut aussi s’inverser L’actualité 2026 apporte justement la démonstration inverse avec Pleigne, dans le Jura. Contrairement à Céligny, Mauraz, Moutier ou Gléresse, la commune est passée sous la barre des 20 % selon l’inventaire publié en mars. L’ARE examine donc si la construction de résidences secondaires peut à nouveau y être autorisée sans les restrictions liées au dépassement du seuil. Nods et Schelten, dans le canton de Berne, se trouvent dans la même situation. Cette évolution est essentielle pour comprendre le fonctionnement du dispositif : le classement d’une commune n’est pas immuable. Les données sont réévaluées chaque année et une collectivité peut passer d’un régime à l’autre. L’ARE souligne d’ailleurs que la diminution du nombre de communes dépassant 20 % entre 2025 et 2026 s’explique notamment par l’actualisation des données relatives aux bâtiments et aux logements effectuée pendant les procédures d’examen. Certaines communes initialement considérées comme dépassant le seuil sont ainsi repassées en dessous après mise à jour. Au niveau suisse, le nombre de communes concernées est passé de 337 en mars 2025 à 331 en mars 2026, même si les fusions communales expliquent également une partie de cette évolution. Ce qui change réellement lorsqu’une commune dépasse 20 % Le passage au-dessus du seuil ne signifie pas l’arrêt de la construction immobilière. C’est une distinction fondamentale. Une commune dépassant 20 % peut toujours autoriser la construction de résidences principales. La restriction porte essentiellement sur la création de nouvelles résidences secondaires. La loi prévoit également plusieurs situations particulières, notamment certains logements affectés à l’hébergement touristique. Des possibilités existent aussi, sous conditions, pour des logements situés dans le même bâtiment que la résidence principale du propriétaire ou dans le cadre d’établissements d’hébergement organisés. La réglementation est donc beaucoup plus nuancée qu’une interdiction générale de bâtir. Elle peut néanmoins avoir des conséquences importantes pour un projet immobilier dont le modèle économique dépendrait de la possibilité de vendre des appartements sans restriction d’utilisation. L’ARE rappelle également qu’une autorisation présentée comme résidence principale ne peut pas servir à contourner la loi. Le Tribunal fédéral a déjà établi qu’autoriser un logement qui ne pourra vraisemblablement jamais être utilisé comme résidence principale serait contraire à l’objectif poursuivi. Pour les autorités communales chargées des permis, le franchissement du seuil signifie donc aussi de nouvelles responsabilités dans l’examen des projets. Le registre des logements devient un véritable outil d’aménagement Derrière cette réglementation apparaît finalement un sujet beaucoup plus large : la qualité des données dont disposent les communes. La Confédération reconnaît elle-même l’importance du problème. Jusqu’à présent, l’ARE calculait la proportion de résidences secondaires sur la base des inventaires communaux. À partir de 2027, le calcul sera effectué directement à partir du Registre fédéral des bâtiments et des logements, avec l’objectif de simplifier les procédures. Cette évolution renforce encore l’importance d’une information communale fiable et continuellement actualisée. Une erreur d’affectation, un logement dont le statut n’a pas été correctement enregistré ou une information devenue obsolète peuvent contribuer à fausser la représentation du parc immobilier. Dans les petites collectivités proches des 20 %, les conséquences peuvent être particulièrement visibles. L’administration des données immobilières devient ainsi une composante à part entière de la politique territoriale. Derrière les 20 %, la question de la vie permanente des communes La loi sur les résidences secondaires est née d’une préoccupation territoriale : empêcher qu’une part toujours plus importante du parc immobilier de certaines régions soit consacrée à des logements occupés seulement une partie de l’année et limiter les effets de cette évolution sur le territoire et le paysage. Mais l’actualité 2026 montre que la question dépasse désormais le seul débat sur les stations touristiques. Céligny, Mauraz, Moutier et Gléresse illustrent quatre réalités territoriales différentes confrontées à la même frontière réglementaire. Pleigne montre, à l’inverse, que cette frontière peut être franchie dans l’autre sens. Pour les communes, le véritable enjeu consiste donc autant à maîtriser le développement du parc immobilier qu’à savoir exactement comment celui-ci est utilisé. Derrière un pourcentage apparemment technique se jouent des décisions très concrètes : quels logements peuvent être construits, sous quelles conditions, avec quelle affectation et pour quels habitants ? À l’heure où de nombreuses régions suisses cherchent simultanément à préserver leur territoire et à maintenir une offre suffisante de logements permanents, la barre des 20 % apparaît moins comme une simple statistique que comme une frontière entre deux modèles de développement communal.