Dans de nombreuses communes romandes, le logement social n’est plus seulement un enjeu social : il est devenu un enjeu territorial majeur. La hausse de la population, l’arrivée de nouveaux ménages à revenus modestes et la tension du marché immobilier placent les exécutifs municipaux devant une équation complexe : comment produire des logements abordables lorsque la ressource foncière, elle, continue de se raréfier ? « Le foncier est devenu la variable la plus déterminante. Sans stratégie proactive, une commune n’a quasiment aucune marge de manœuvre pour soutenir le logement social », confie un responsable technique d’une commune vaudoise engagée dans un programme de densification. Le foncier, un bien stratégique devenu rare Dans les cantons de Vaud, Genève, Fribourg ou Valais, la pression sur le terrain constructible est souvent telle que les prix dépassent les capacités financières d’un projet de logements sociaux classique. Les parcelles disponibles sont rares, les concours d’usage sont nombreux, et les arbitrages complexes : faut-il privilégier l’école, le logement, l’équipement sportif, ou une réserve pour un futur EMS ? De nombreuses communes constatent que laisser le foncier évoluer uniquement au gré du marché privé mène à un parc locatif toujours plus cher. D’où l’émergence d’une approche plus volontariste. Baux à construction, droit de superficie : un levier devenu incontournable Pour contourner le coût prohibitif de l’acquisition foncière, les communes romandes recourent de plus en plus au droit de superficie (DDP). La collectivité reste propriétaire du terrain, tandis qu’un opérateur — coopérative, fondation immobilière ou promoteur soumis à des engagements — construit et gère les logements. Ce mécanisme permet : d’abaisser les loyers, de garder un contrôle public sur les objectifs sociaux, et de préserver le patrimoine foncier communal sur plusieurs décennies. Les villes de Lausanne, Renens, Fribourg ou Neuchâtel ont ainsi développé des projets entiers en DDP, parfois sur plusieurs îlots. Densifier plutôt que s’étendre : l’alternative pragmatique L’autre axe majeur repose sur la densification maîtrisée. Faute de terrains libres, de nombreuses communes misent sur : la surélévation d’immeubles existants, la transformation de bâtiments publics sous-utilisés, la reconversion de friches administratives ou artisanales, et la création de petits ensembles sur des parcelles résiduelles proches des centres. Cette approche demande une ingénierie urbanistique fine, une communication proactive avec les habitants, et souvent une adaptation des règlements communaux pour rendre ces projets possibles sans dégrader la qualité de vie. Coopératives d’habitation : un partenaire naturel pour les communes Longtemps moins présentes en Suisse romande qu’à Zurich ou Bâle, les coopératives d’habitation connaissent un regain d’intérêt. Elles permettent de proposer des loyers durablement bas, tout en garantissant une gestion à long terme, non spéculative. Plusieurs communes romandes leur mettent désormais des terrains à disposition, ou les associent à des appels à projets : Lausanne a intégré des coopératives dans son grand projet des Plaines-du-Loup. Fribourg a développé des partenariats forts avec son tissu coopératif local. Sion s’appuie sur ses fondations immobilières pour stabiliser les loyers dans certains quartiers. Pour les municipalités, ces acteurs constituent des partenaires fiables, capables de porter des projets à forte dimension sociale sans renoncer à la qualité architecturale. Optimiser l’existant : un potentiel encore sous-estimé Une part importante du potentiel provient aussi du parc immobilier communal déjà existant. Plusieurs communes analysent désormais systématiquement : les surélévations possibles de bâtiments publics, les transformations de locaux administratifs devenus trop grands, la reconversion de bâtiments scolaires désaffectés, ou encore l’optimisation énergétique et typologique d’immeubles vieillissants. Ces interventions plus légères, parfois moins visibles, permettent de créer rapidement des logements à loyers modérés, souvent en centre-ville. Des tensions persistantes : finances, acceptation locale et procédures Aucune stratégie ne peut toutefois éviter les contraintes bien connues du terrain romand : les coûts de construction toujours en hausse, la difficulté à convaincre les riverains lors des mises à l’enquête, les délais procéduraux, en particulier dans les cantons de Vaud et Genève, et les limites de l’endettement communal lorsqu’il s’agit de porter soi-même des projets immobiliers. Certaines communes demandent d’ailleurs au canton davantage de flexibilité dans les zonages, ainsi qu’un soutien renforcé aux infrastructures nécessaires à la densification (mobilité, réseaux, équipements scolaires). Une responsabilité qui ne peut plus être déléguée L’idée selon laquelle le marché privé pourrait, seul, répondre à la demande en logements abordables s’estompe peu à peu dans les exécutifs communaux romands. Les collectivités réalisent que leur rôle d’aménageur, de propriétaire foncier et parfois même de maître d’ouvrage devient central. Créer du logement social dans un territoire dense ne relève plus de la seule construction : c’est un travail stratégique, qui engage la vision de long terme de chaque commune, sa capacité d’anticipation et son ambition d’offrir des logements adaptés à tous les ménages. Car derrière les chiffres, c’est une réalité bien concrète que rappellent les municipaux interrogés : un logement abordable pour une famille, un senior ou un jeune actif, c’est souvent ce qui permet de rester dans sa commune, d’y vivre dignement et d’y participer pleinement.