Le seuil psychologique est franchi. Selon les statistiques publiées en septembre, le taux de logements vacants en Suisse s’établit désormais à 0,93 %. Il était encore de 1 % un an auparavant. La baisse paraît faible lorsqu’elle est exprimée en points de pourcentage. Sur un marché du logement déjà extrêmement tendu, elle est pourtant significative. Et surtout, la moyenne suisse masque une réalité beaucoup plus préoccupante dans certaines parties de Suisse romande. À Genève, le taux de vacance n’est plus que de 0,31 %. Au 1er juin 2026, le canton ne comptait que 793 logements vacants, contre 858 un an auparavant. Il faut remonter à 2011 pour trouver un taux genevois encore inférieur. Autrement dit, dans un canton de plusieurs centaines de milliers d’habitants, le nombre de logements effectivement disponibles à la location ou à la vente se compte en centaines. Vaud sous la barre des 1 % La situation vaudoise est à peine moins tendue. Le canton comptait 3 907 logements vacants au 1er juin 2026, soit un taux de 0,87 %. Parmi eux, 1 172 étaient proposés exclusivement à la vente et 2 735 à la location ou sur les deux marchés. Le canton rappelle qu’un marché est généralement considéré comme équilibré autour d’un taux de vacance de 1,5 %. Vaud n’a plus atteint ce niveau depuis 1999. Et là encore, regarder uniquement la moyenne cantonale ne suffit pas. Dans le district de Lavaux-Oron, le taux tombe à 0,64 %. À l’autre extrémité, Broye-Vully atteint 1,35 %, ce qui demeure inférieur au niveau de 1,5 % utilisé comme référence pour un marché équilibré. La pénurie n’est donc plus uniquement une problématique des centres de Genève ou Lausanne. Elle concerne une partie beaucoup plus large du territoire. Des écarts considérables selon les territoires Neuchâtel illustre parfaitement les limites des moyennes cantonales. Avec 1 656 logements vacants et un taux de 1,64 %, le canton pourrait sembler relativement épargné. Pourtant, le nombre de logements disponibles a diminué de 168 unités en seulement un an, alors que le parc immobilier s’est parallèlement agrandi de 686 logements. Surtout, les différences internes sont considérables. La région des Montagnes affiche encore environ 3,1 % de vacance. Mais le Littoral se situe autour de 0,95 % et le Val-de-Ruz tombe à 0,71 %. Deux des quatre régions du canton sont officiellement considérées comme étant en situation de pénurie. Quelques dizaines de kilomètres peuvent donc séparer un territoire où des logements cherchent encore leurs occupants d’un autre où trouver un appartement devient particulièrement difficile. Le Jura apporte un contrepoint intéressant. Les chiffres publiés le 10 septembre font état de 1 560 logements vacants, soit un taux de 3,35 %. C’est plus de dix fois le taux genevois. Cette différence rappelle une évidence essentielle : parler d’une « crise suisse du logement » ne signifie pas que tous les territoires connaissent la même situation. Le problème est aussi géographique. Les logements disponibles ne se trouvent pas nécessairement là où se concentrent les emplois, les infrastructures, les transports et la demande. Les communes en première ligne C’est précisément ici que la question devient communale. Une pénurie de logements n’est pas seulement un problème immobilier. Lorsqu’un ménage ne trouve plus à se loger dans une commune, celle-ci peut perdre un habitant. Lorsqu’une famille ne peut pas trouver un appartement plus grand, elle peut être contrainte de partir. Lorsqu’un salarié ne peut pas habiter à proximité de son emploi, les besoins de mobilité augmentent. À l’inverse, construire davantage implique de répondre à d’autres questions : où densifier ? Quelle hauteur accepter ? Quelles infrastructures doivent accompagner les nouveaux habitants ? Les écoles disposent-elles de capacités suffisantes ? Les transports peuvent-ils absorber les déplacements supplémentaires ? Comment préserver les espaces verts et la qualité du cadre de vie ? Le logement place ainsi les autorités locales devant une équation délicate. Il faut produire davantage sans simplement construire davantage. Densifier sans dénaturer La densification est devenue l’un des principaux outils de la politique territoriale suisse. Sur le papier, le principe paraît logique : plutôt que poursuivre l’étalement des zones bâties, mieux vaut exploiter davantage les espaces déjà urbanisés. Dans la réalité communale, chaque projet peut devenir un exercice d’équilibre. Transformer une friche, surélever un immeuble, remplacer plusieurs petites constructions par un ensemble plus dense ou modifier un plan d’affectation peut susciter des interrogations légitimes chez les riverains. Circulation, hauteur, ombres, végétation, patrimoine, bruit ou identité d’un quartier : derrière chaque projet immobilier se trouve un morceau de ville ou de village qui change. Les communes doivent donc simultanément répondre à une demande croissante de logements et préserver l’adhésion de leur population aux transformations nécessaires pour les produire. C’est probablement l’un des principaux paradoxes de la crise actuelle : tout le monde constate le manque de logements, mais chaque nouveau projet doit trouver sa place quelque part. Un enjeu d’attractivité La pénurie pose également une question rarement présentée sous cet angle : celle de l’attractivité économique des communes. Attirer une entreprise, développer une zone d’activités ou créer de nouveaux emplois perd une partie de son intérêt si les personnes concernées doivent habiter toujours plus loin. Le logement devient ainsi une composante de la politique économique locale. Il en va de même pour les services publics. Enseignants, personnels de santé, employés communaux, policiers ou salariés du commerce et de la restauration doivent pouvoir trouver un logement compatible avec leurs revenus et raisonnablement proche de leur lieu de travail. Lorsque le marché se tend fortement, cette question dépasse donc progressivement celle du seul logement pour toucher au fonctionnement quotidien du territoire. Jusqu’où peut aller la pénurie ? Il serait hasardeux de prédire jusqu’où les taux de vacance peuvent descendre. Les chiffres disponibles permettent de constater la tendance, pas d’en déterminer à l’avance le point final. Mais Genève fournit déjà une indication de ce que représente un marché durablement extrêmement tendu : 0,31 % de vacance, 793 logements disponibles et un taux qui recule pour la deuxième année consécutive. Vaud demeure également très éloigné du niveau de 1,5 % associé à un marché équilibré. À l’inverse, les chiffres jurassiens ou ceux des Montagnes neuchâteloises montrent que des capacités existent ailleurs. La question qui se dessine pour la Suisse romande n’est donc peut-être plus simplement : combien faut-il construire ? Elle est devenue beaucoup plus territoriale : où faut-il construire, quels logements faut-il produire, à quel prix, et comment les communes peuvent-elles accepter et accompagner cette croissance sans sacrifier ce qui fait précisément leur attractivité ? Avec un taux national désormais inférieur à 1 %, cette question n’appartient plus seulement aux professionnels de l’immobilier. Elle est devenue l’un des grands sujets de politique communale.